Le bilan financier de l’ouragan Ian menace le marché immobilier de la Floride

L’ampleur des destructions causées par l’ouragan Ian menace de déstabiliser les marchés de l’assurance et de l’immobilier de la Floride, alors que les résidents dévastés déposent un nombre record de réclamations pour des maisons endommagées ou détruites.

Les pertes assurées par le secteur privé de Ian devraient atteindre 67 milliards de dollars, sans compter l’assurance contre les inondations, selon une estimation de RMS, une société de modélisation des catastrophes. Cela est conforme à d’autres prévisions et place Ian, qui a frappé la Floride il y a deux semaines, près de l’ouragan Katrina de 2005, la catastrophe la plus coûteuse de l’histoire des États-Unis.

Et c’est environ deux fois le bilan, en dollars courants, des pertes assurées de l’ouragan Andrew en 1992, qui avait été la tempête la plus coûteuse à avoir jamais frappé la Floride et mis en faillite certains souscripteurs tout en obligeant d’autres à fuir l’État.

Les données montrent maintenant clairement que Ian fait partie de la tendance: le changement climatique rend les ouragans et autres catastrophes plus destructeurs et fait grimper le coût de l’assurance habitation jusqu’à ce qu’il soit hors de portée pour de nombreuses personnes. Des tempêtes plus violentes, des inondations et des incendies de forêt dans des États comme la Louisiane et la Californie incitent les assureurs à se retirer de ces marchés.

« Vous ne pouvez pas simplement construire indéfiniment dans des zones à haut risque et vous attendre à ce qu’elles soient assurables à un taux abordable », a déclaré Zac J. Taylor, professeur à l’Université de technologie de Delft aux Pays-Bas qui se concentre sur l’impact du changement climatique sur l’assurance et l’immobilier, et qui a grandi en Floride.

Les conséquences de Ian montrent comment le changement climatique érode de plus en plus les fondements financiers de la vie américaine moderne. Sans assurance, les banques n’émettront pas de prêt hypothécaire; sans hypothèque, la plupart des propriétaires potentiels ne peuvent pas acheter une maison. Avec moins d’acheteurs, les prix des maisons chutent et les nouveaux développements peuvent ralentir ou même s’arrêter.

« Vous avez besoin d’un marché de l’assurance privée pour avoir un marché hypothécaire », a déclaré le Dr Taylor. « L’accession à la propriété des travailleurs et des classes moyennes restera-t-elle viable en Floride à long terme? »

Un marché fragile, avant même la tempête

Pendant des générations, la côte de la Floride a été définie par des maisons sur la plage. Cela a été soutenu par le marché de l’assurance de la Floride, qui, d’une certaine manière, a été fabriqué avec autant de soin que les subdivisions côtières que Ian a détruites.

Et tout aussi fragile.

Après que l’ouragan Andrew a détruit des dizaines de milliers de maisons près de Miami en 1992, l’État a renforcé les codes du bâtiment et mis en place une série d’entités quasi publiques pour faire ce que le marché privé ne ferait pas: assurer les maisons de Floride contre les dommages causés par le vent par les futurs ouragans, à un prix que les propriétaires étaient prêts à payer.

(En Floride, comme dans le reste du pays, l’assurance contre les inondations est vendue séparément de l’assurance du propriétaire; la grande majorité de la couverture contre les inondations est vendue ou souscrite par le gouvernement fédéral.)

Ces entités quasi publiques comprennent Citizens, une société mandatée par l’État destinée à couvrir les propriétaires qui ne peuvent pas trouver d’assurance privée. Citizens est financé par des primes, mais s’il a besoin de plus d’argent pour payer les réclamations, il ajoute une surtaxe aux factures d’assurance privée des propriétaires de l’État.

Depuis Andrew, la plupart des grandes compagnies d’assurance nationales ont abandonné la Floride ou ont écrit peu de polices. À leur place a émergé un réseau de petites compagnies d’assurance. Mais leur petite taille n’est pas la seule chose qui distingue ces entreprises des autres assureurs.

Dans la plupart des marchés de l’assurance, les entreprises essaient généralement de maintenir des réserves de trésorerie suffisamment importantes pour payer la totalité ou la plupart des réclamations auxquelles elles s’attendent à faire face au cours d’une année donnée. En Floride, le modèle est différent : les assureurs évitent de constituer d’importants excédents, ce qui leur permet de maintenir des taux plus bas qu’ils ne le seraient autrement.

Au lieu de compter principalement sur leurs propres excédents, lorsqu’une tempête frappe, les assureurs de Floride dépendent fortement de ce que l’on appelle les réassureurs: des sociétés, dont beaucoup sont basées en Europe ou dans les Caraïbes, dont l’activité consiste à vendre de l’assurance à des compagnies d’assurance, au cas où elles feraient face à des réclamations dépassant leurs réserves de trésorerie.

Le problème avec cet arrangement est que les réassureurs, qui comprennent Lloyd’s of London, Munich Re et Swiss Re, renégocient chaque année avec les assureurs de Floride. Et s’ils décident que les risques sont trop élevés, ils peuvent augmenter leurs taux autant qu’ils le souhaitent – ou simplement s’en aller.

« Vous devez garder les réassureurs heureux si vous voulez avoir des tarifs raisonnables pour les consommateurs », a déclaré Joseph L. Petrelli, président de Demotech, Inc., une société qui évalue la santé financière de nombreuses compagnies d’assurance de Floride.

« Beaucoup de morceaux cassés »

Dernièrement, la Floride a rendu les réassureurs de plus en plus malheureux.

Une plainte courante est la facilité avec laquelle la politiqueles titulaires peuvent poursuivre les compagnies d’assurance en Floride. L’année dernière, alors que la Floride ne représentait que 7% de toutes les réclamations des propriétaires aux États-Unis, elle a connu 76% de toutes les poursuites intentées par les propriétaires contre les assureurs, selon les données publiées en juillet par le Florida Office of Insurance Regulation.

Un autre est la poursuite de la construction de maisons dans les zones côtières. En 2011, le gouverneur républicain de l’époque, Rick Scott, a fermé l’agence d’État qui limitait la construction de maisons dans les zones vulnérables, la qualifiant d’obstacle à la croissance. La construction côtière a bondi : entre 2010 et 2020, la population du comté de Lee, particulièrement touchée par l’ouragan Ian, a augmenté de près d’un quart.

« Ces problèmes couvent depuis des années », a déclaré Keith Wolfe, président de l’assurance de dommages aux États-Unis pour Swiss Re. Il a déclaré que l’ouragan Ian « testerait ce système qui, franchement, a beaucoup de morceaux cassés ».

Même avant que Ian ne frappe, les réassureurs ont commencé à offrir moins de couverture que ce que les compagnies d’assurance de l’État voulaient. Les citoyens, le régime d’assurance mandaté par le gouvernement, n’ont pu acheter que la moitié de la réassurance qu’ils voulaient à un prix qu’ils étaient prêts à payer, selon Michael Peltier, un porte-parole. Et la couverture disponible a coûté cher, certains réassureurs augmentant les prix jusqu’à 50%.

La hausse des taux des réassureurs a poussé les assureurs de la Floride dans des difficultés financières plus profondes. En tant que groupe, les assureurs de biens de l’État ont perdu de l’argent chaque année depuis 2017, selon les données de l’État. L’année dernière, les assureurs de l’État ont perdu plus de 600 millions de dollars – dans une année où aucun ouragan n’a touché terre en Floride.

Au cours des dernières années, Garrett Butler, un agent d’assurance à Miami, a eu de plus en plus de difficulté à trouver une couverture de propriétaire pour ses clients. Les gens qui avaient une maison modeste devaient payer 20 000 $ par année ou plus – s’ils pouvaient trouver une assurance.

L’ouragan Ian, a-t-il dit, « va aggraver la situation ».

Bien que l’assurance soit toujours disponible par l’intermédiaire de Citizens, cette couverture est plafonnée à 1 million de dollars à Miami et dans les Florida Keys, et à 700 000 dollars ailleurs dans l’État. C’est moins que la valeur de nombreuses maisons dans ces régions.

La forte dépendance à la réassurance pourrait rendre le marché de l’assurance de la Floride encore plus vulnérable au choc qu’à la suite de l’ouragan Andrew, a déclaré John Rollins, qui a travaillé comme directeur des risques pour Citizens.

« Vous allez avoir beaucoup de mal à obtenir une nouvelle politique », a-t-il déclaré. « Je ne suis pas alarmiste, mais je suis très alarmé. »

Pas d’options faciles

L’impact ultime de la tempête sur le marché de l’assurance et du logement en Floride est difficile à prédire, disent les experts, car personne ne peut dire comment les décideurs politiques de l’État réagiront.

L’État pourrait augmenter les plafonds des politiques des citoyens, a déclaré M. Rollins. Mais Citizens est déjà sur la bonne voie pour devenir la plus grande compagnie d’assurance de l’État; le faire croître encore plus rapidement contredirait l’objectif de longue date de la Floride de maintenir le taux d’inscription bas, de sorte que le régime reste un assureur de dernier recours.

Une autre option consiste pour l’État à élargir le Florida Hurricane Catastrophe Fund, un programme de réassurance de l’État qui a également été créé après l’ouragan Andrew. Le fonds, qui complète la réassurance que les assureurs achètent sur le marché privé, peut verser un maximum de 17 milliards de dollars par an. Mais certains experts ont déclaré que le fonds pourrait être épuisé par Ian.

Les fonctionnaires pourraient donner au fonds la permission de mettre plus d’argent à disposition. Mais lever cet argent signifierait prélever des frais sur les clients d’assurance à travers l’État – quelque chose d’indésirable dans un État réputé pour son aversion aux impôts.

Le bureau du gouverneur Ron DeSantis n’a pas répondu à une demande de commentaire. Une porte-parole de David Altmaier, commissaire aux assurances de la Floride, a déclaré dans un courriel que le bureau « surveille de près et de manière cohérente la situation financière et les résultats opérationnels des assureurs pour protéger les consommateurs ».

Un avenir incertain

Quoi qu’il arrive au marché de l’assurance de la Floride, les experts disent que le chant des sirènes des villes côtières de la Floride continuera, leur soleil et leurs eaux azur indifférents aux inquiétudes des banquiers et des actuaires d’assurance. Les gens voudront toujours y vivre. La question est de savoir comment ils vont payer pour cela.

Un marché du logement post-assurance en Floride pourrait prendre de nombreuses formes, a déclaré Benjamin Keys, économiste et professeur d’immobilier à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie, qui a étudié les effets du changement climatique sur l’immobilier en Floride.

L’accession à la propriété pourrait devenir l’apanage des ultra-riches, qui peuvent se permettre d’acheter des maisons sans hypothèque et de payer pour reconstruire sans assurance. Ou le marché pourrait se tourner vers les propriétés locatives, avec des immeubles appartenant à des fiducies ou à d’autres sociétés aux poches profondes., a déclaré le Dr Keys.

Pour l’instant, le pouvoir repose sur les dirigeants de la réassurance dans des endroits comme Londres, Munich et Zurich, dont les décisions au cours des prochains mois détermineront ce qui se passera le long de la côte de la Floride.

Debbe Wibberg est un agent immobilier à Cape San Blas, une péninsule mince juste au sud de Mexico Beach sur le panhandle de Floride. Elle a récemment cherché une nouvelle police d’assurance pour sa propre maison, une petite maison de ville non loin de l’eau, et paie maintenant près de 3 000 $ par année pour la couverture.

Son nouvel assureur ne couvrira pas les maisons de plus de 20 ans, a déclaré Mme Wibberg. Et certaines entreprises ont des règles encore plus strictes – par exemple, en refusant de couvrir les maisons de plage avec des fondations en bois de plus d’une décennie.

Le recul a été encore plus prononcé pour les personnes qui achètent des résidences secondaires ou des locations de vacances, qui constituent la majeure partie de sa clientèle, a déclaré Mme Wibberg. Certains de ces clients voient les primes bondir de 50% ou plus, ce qui, selon elle, commence à nuire aux prix des maisons.

Si les acheteurs potentiels commencent à avoir encore plus de difficulté à trouver une assurance, qu’adviendrait-il du marché immobilier local?

Mme Wibberg n’a pas hésité. « Nous n’en aurons pas », a-t-elle dit.